序篇房屋买卖合同的类型与风险——以典型案例为视角001 一、商品房买卖合同（现售）015 　　 使用场景015 　 　法律要点015 　　　　1.商品房现售合同与预售合同的区别如何？015 　　　　2.商品房的宣传广告是否属于买卖合同的正式内容并具备约束力？ 开发商虚假宣传应负的法律责任有哪些？买受人权利救济手段如何？016 　　　　3.交付期限、交付质量等合同履行问题与合同约定的关系如何？020 　　　　4.买受人单方解除合同或确认合同无效，要求退房的条件如何？021 二、商品房买卖合同（预售）047 　　 使用场景047 　　 法律要点047 　　 　　1.如何区分预约合同和本约合同？D事人违背预约合同约定的应如何处理？047 　　 　　2.商品房预售合同的效力如何认定？048

序篇房屋买卖合同的类型与风险——以典型案例为视角001
一、商品房买卖合同（现售）015
　　 使用场景015
　 　法律要点015
　　　　1.商品房现售合同与预售合同的区别如何？015
　　　　2.商品房的宣传广告是否属于买卖合同的正式内容并具备约束力？
  开发商虚假宣传应负的法律责任有哪些？买受人权利救济手段如何？016
　　　　3.交付期限、交付质量等合同履行问题与合同约定的关系如何？020
　　　　4.买受人单方解除合同或确认合同无效，要求退房的条件如何？021
二、商品房买卖合同（预售）047
　　 使用场景047
　　 法律要点047
　　  　　1.如何区分预约合同和本约合同？D事人违背预约合同约定的应如何处理？047
　　  　　2.商品房预售合同的效力如何认定？048
　　  　　3.交付的房屋已经由有关行政管理部门审批，开发商是否还需承担房屋质量
     瑕疵责任？048
　　　　4.如何处理借名买房问题？049
　　　　5.如何处理“阴阳合同”？049
　　　　6.虚构商品房买卖套取银行贷款的合同是否有效？050
三、二手房买卖合同080
　　 使用场景080
　 　法律要点080
　　　　1.“一房多卖”的处理原则是怎样的？买受人如何防范此类风险？080
　　　　2.限购政策的实施对于二手房买卖合同的履行，包括购房资格、贷款条件等
  将产生哪些影响？081
　　　　3.签订二手房买卖合同对房屋尚在出租的问题应如何解决？082
　　　　4.出卖人承担户口迁出义务的问题如何约定？083
四、“保障性住房”买卖合同091
　　 使用场景091
　　 法律要点091
　　　　1.“保障性住房”上市出卖的类型及特定条件如何？091
　　　　2.“保障性住房”买卖合同效力如何？094
五、已购公有住房买卖合同103
 　　使用场景103
 　　法律要点：103
　　　　1.公产房与私产房有何区别？公产房交易资格限制如何？103
　　　　2.已购公有住房的产权转移条件及交易程序如何？104
六、农村宅基地房屋买卖合同111
　　 使用场景111
　 　法律要点111
　　　　1.农村宅基地房屋的法律性质如何认识？111
　　　　2.农村宅基地房屋能否转让？转让有无特殊限制？112
　　　　3.如何认识农村宅基地房屋买卖合同效力？　113
　　　　4.集体经济组织成员资格的判断标准如何把握？113
　　　　5.如何解决买卖农村宅基地房屋买卖合同可能被认定无效的问题？113
　　　　6.农村宅基地房屋买卖合同应D写明的基础事实有哪些？114
七、“小产权房”房屋使用权转让合同121
 　　使用场景121
 　　法律要点121
　　　　1.“小产权房”的法律性质如何？“小产权房”买卖合同的效力如何？121
　　　　2. 购买“小产权房”有哪些风险？122
八、房屋买卖中介合同130
 　　使用场景130
 　　法律要点130
　　　　1.房屋交易不成功，委托人也必须向中介支付佣金？130
　　　　2.如何认定“D家代理”条款的效力？130
　　　　3.何为“跳单”，如何处理“跳单”行为？131
　　　　4.哪些情况下可以追究房屋买卖中介的责任？132
九、工业厂房买卖合同（附：银企共管账户业务监管协议)138
 　　使用场景138
 　　法律要点138
　　　　1.如何理解工业厂房的概念界定、类型与法律性质？138
　　　　2.工业厂房的取得方式有哪些？如何理解一手取得（原始取得）和二手转让？139
　　　　3.以出让方式获得工业厂房建设用地使用权的用地合同要点和合同签订
     程序如何？140
　　　　4.擅自变更工业用地土地用途如何防范？141
　　　　5.工业厂房交易有哪些注意因素？143
　　　　6.集体所有土地上乡镇企业工作厂房交易特点及特别规定如何？144
十、商业服务商品房（一手商铺）买卖合同162
 　　使用场景162
 　　法律要点162
　　　　1.商用商品房（商铺）的法律性质和特点如何？162
　　　　2.由住宅改造成的商铺是否可以购买使用？有哪些注意事项？163
　　　　3.如何认识商铺销售中开发商“返租承诺”？有哪些注意点？165
　　　　4.商铺的公用分摊面积如何计算？165
　　　　5.商铺的交房条件有何特点？166
　　　　6.商铺销售的税费承担如何？166
十一、存量商业服务商品房（二手商铺）买卖合同179
　　 使用场景179
　 　法律要点179
　　　　1.二手商铺买卖合同签约时有哪些注意点？179
　　　　2.二手商铺购买如何保障买方取得“商铺权益”？180
　　　　3.个人出售商铺要交哪些税？181
十二、商业服务商品房（一手写字楼）买卖合同191
　　 使用场景191
　 　法律要点191
　　　　1.划拨性质的土地是否需要缴纳出让金？191
　　　　2.写字楼“售后返租”有哪些法律风险？192
　　　　3.使用年限方面一手写字楼买卖存在哪些风险？193
　　　　4.如何开具写字楼售房发票？193
　　　　5.写字楼“网签”应注意哪些问题？194
十三、商业服务商品房（二手写字楼）买卖合同207
　 　使用场景207
　 　法律要点207
　　　　1.产权不清晰的写字楼有何风险？207
　　　　2.二手写字楼买卖合同签约时有哪些注意点？207
　　　　3.个人出售写字楼要交哪些税？209
十四、酒店式公寓买卖合同218
　 　使用场景218
　 　法律要点218
　　　　1.酒店式公寓的法律性质与特点如何？218
　　　　2.酒店式公寓的产权归属以及分类如何？219
　　　　3.酒店式公寓与普通住宅的区别有哪些？220
　　　　4.酒店式公寓买卖合同的注意点和风险提示有哪些？221
十五、住用房屋租赁合同244
　 　使用场景244
　 　法律要点244
　　　　1.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗?244
　　　　2.房屋租赁合同必须要备案吗? 没有登记备案的租赁合同有效吗?245
　　　　3.《租赁合同》的主要内容有哪些？246
　　　　4.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗?247
　　　　5.合同租赁期间内，承租人转租的，次承租人如何保障权益？248
　　　　6.房屋租赁合同中如何认识中介方的作用？如何审查中介方义务？249
　　　　7.租赁过程中的房屋装修纠纷应D如何处理？249
十六、保障性住房租赁合同260
　 　使用场景260
　 　法律要点260
　　　　1.保障性租赁住房对于承租人有何特殊要求？260
　　　　2.保障性房屋租赁合同是政府单方提供的格式合同吗？261
十七、商业用房租赁合同273
 　　使用场景273
 　　法律要点273
　　　　1.关于开业日与免租期应D如何约定？273
　　　　2.“住宅商用”房屋租赁合同的效力及救济措施如何？274
　　　　3. “带照租赁”（房屋连带营业执照一并租赁）如何处理？275
　　　　4.因纠纷导致房屋空置损失如何负担？276

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　　前言 　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有一般买卖合同的特征，也有其自身固有的特征。房屋属于不动产，我国物权法对于不动产的物权变动设计了特殊的物权公示公信原则，即不动产物权登记生效规则。因此，房屋买卖合同的生效只是在合同人之间产生债权效力，而交易标的房屋要取得物权变动效力，还需另行进行物权登记。因此，房屋买卖合同除了需要设计一般条款保障合同债权效力实现外，还需要特别条款保障未来交易标的房屋物权的变动，以满足D事人的交易Z终目的。因此，房屋买卖合同J具备了不同于一般买卖合同的特点，主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理物权登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。 　　房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因J在于买卖的标的物房屋是一种价值较大的不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。关于房屋的概念，按照学理解释，房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。在法律上，"房屋"一词不仅包括住宅或办公楼、商铺，而且还包括一切有四壁的建筑物，如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室等，而桥梁、纪念碑、公路、城墙等地上建筑虽称为建筑物，但不属于房屋。房屋应D定位于有一定空间供人居住或用于其他用途的建筑物。从房地产法律关系严格来讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性。在我国的土地属于国家所有或集体所有的现状下，房屋的所有权人对其房屋占用范围内的土地只享有使用权而没有所有权，由此决定了在因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随着转移。 　　基于我国法律对土地实施严格的权属管理和用途管制，把土地权属区分为国家所有和集体所有两种所有制类型，按照土地用途的不同，把土地区分为建设用地、农用地和未利用地。依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，享有WQ的自由交易权利的房屋只能是国有建设用地上经合法建造产生的房屋，如商品房和权属完备的存量二手房。而对于土地权属和房屋供应对象受到严格限制的特殊类型房屋，如农村宅基地房屋、城市保障性住房，以及因住房制度改革特殊政策背景所产生的"已购公有住房"，占用集体建设用地的乡镇企业工业厂房，以及基于其土地使用权权属的特殊性，或是交易条件的特殊性，必须有针对性地对合同条款进行特别设计。另外，"小产权房"虽然没有物权效力，亦不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于不得买卖未取得物权效力的不动产的相关规定，但依据《中华人民共和国物权法》关于债权效力与物权效力的区分原则，结合Z高人民法院相关司法解释精神，笔者认为即便"小产权房"买卖合同违反管理性禁止规定，不能取得相应的物权效力，但其合同的债权效力理应得到尊重和保护，因此，为了规范市场交易秩序，确保交易过程的公平透明，笔者也专门设计了"小产权房"房屋使用权转让合同范本供读者参考。

　　前言

　　房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有一般买卖合同的特征，也有其自身固有的特征。房屋属于不动产，我国物权法对于不动产的物权变动设计了特殊的物权公示公信原则，即不动产物权登记生效规则。因此，房屋买卖合同的生效只是在合同人之间产生债权效力，而交易标的房屋要取得物权变动效力，还需另行进行物权登记。因此，房屋买卖合同除了需要设计一般条款保障合同债权效力实现外，还需要特别条款保障未来交易标的房屋物权的变动，以满足D事人的交易Z终目的。因此，房屋买卖合同J具备了不同于一般买卖合同的特点，主要表现为：（1）出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款；（2）房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；（3）房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理物权登记手续；（4）房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

　　房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，其原因J在于买卖的标的物房屋是一种价值较大的不动产。因此，有必要对房屋予以简要说明。关于房屋的概念，按照学理解释，房屋是指建筑于土地之上的供人居住和从事营业或者其他社会活动的建筑物。在法律上，"房屋"一词不仅包括住宅或办公楼、商铺，而且还包括一切有四壁的建筑物，如饭店、剧院、体育馆、仓库、地下室等，而桥梁、纪念碑、公路、城墙等地上建筑虽称为建筑物，但不属于房屋。房屋应D定位于有一定空间供人居住或用于其他用途的建筑物。从房地产法律关系严格来讲，房屋属于不动产，它只能附着于土地之上，与土地具有不可分性。在我国的土地属于国家所有或集体所有的现状下，房屋的所有权人对其房屋占用范围内的土地只享有使用权而没有所有权，由此决定了在因买卖行为发生房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权也应随着转移。

　　基于我国法律对土地实施严格的权属管理和用途管制，把土地权属区分为国家所有和集体所有两种所有制类型，按照土地用途的不同，把土地区分为建设用地、农用地和未利用地。依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，享有WQ的自由交易权利的房屋只能是国有建设用地上经合法建造产生的房屋，如商品房和权属完备的存量二手房。而对于土地权属和房屋供应对象受到严格限制的特殊类型房屋，如农村宅基地房屋、城市保障性住房，以及因住房制度改革特殊政策背景所产生的"已购公有住房"，占用集体建设用地的乡镇企业工业厂房，以及基于其土地使用权权属的特殊性，或是交易条件的特殊性，必须有针对性地对合同条款进行特别设计。另外，"小产权房"虽然没有物权效力，亦不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》关于不得买卖未取得物权效力的不动产的相关规定，但依据《中华人民共和国物权法》关于债权效力与物权效力的区分原则，结合Z高人民法院相关司法解释精神，笔者认为即便"小产权房"买卖合同违反管理性禁止规定，不能取得相应的物权效力，但其合同的债权效力理应得到尊重和保护，因此，为了规范市场交易秩序，确保交易过程的公平透明，笔者也专门设计了"小产权房"房屋使用权转让合同范本供读者参考。

　　本书除针对常见的商品房买卖（预售）合同、商品房买卖（现售）合同、二手房买卖合同提供示范合同文本及法律要点外，对房屋性质比较特殊的"已购公有住房""保障性住房""农村宅基地房屋"以及"工业厂房""商业服务用房""办公用房""写字楼""酒店式公寓"等商住综合用途房屋均提供了较为完整的示范合同文本及法律要点分析，以期广大读者能全面了解市场上各类房屋买卖的特点，在进行各类交易时都能有参考范本。另外，房屋买卖中介合同虽不属于一种单D的房屋买卖合同，但其本身与房屋买卖法律关系紧密相关，房屋中介是房屋买卖交易市场内的重要市场主体，因此笔者将其也单D作为一个章节列入本书体系。

　　"法律要点"栏目是本书不同于一般合同范本类书籍的亮点之处，笔者J司法实践中的诸多热点、难点问题，包括商品房虚假销售广告、买受人单方解除合同的条件、预约合同与本约合同的区分、"借名买房""阴阳合同"、虚假购房套取银行贷款、"一房多卖"、限购政策与情势变更、学区房户籍迁出、农村宅基地房屋拆迁利益分配、中介"D家代理"条款、委托人"跳单"、银行资金账户监管、酒店式公寓的土地使用年限等专题均一一予以整理、分析、研究，借以提醒读者从整体上把控交易风险，而不是拘泥于范本条文。

　　此外，租赁行为作为所有权保留下的一种变动占有、使用权的法律行为，在现实生活中房屋租赁纠纷也比较多发，有必要单D予以研究。为了保持本书的实用性，笔者分别J住用房屋租赁和商用房屋租赁合同问题进行了专章分析，以供读者参考。

　　Z后，基于房屋买卖及租赁合同本身的复杂性，基于现行法律、法规、政策对于房屋交易市场的规范还有待细化和完善，更重要的是限于笔者学识和能力的不足，本书提供的合同范本只能作为市场主体磋商、谈判、签约过程中的参考材料，希望能够帮助市场交易主体深刻理解交易和租赁行为和全过程的相关法律要点，深刻认识合同标的房屋及其附属土地的特殊处分规则，以期在确保合同债权效力的基础上，保障交易标的物能够依据合同约定，依法完成物权登记，取得物权效力，或是顺利转移占有，Z终实现合同目的，保障交易安全！

　　谭　波

　　2017年10月12日于南京玄武湖畔

　　总序一

　　法治社会离不开合同。

　　英国历史学家梅因的《古代法》中有一句法律人耳熟能详的名言：我们可以说，所有进步社会的运动，到此处为止，是一个"从身份到契约"的运动。确实，在现代社会中，方方面面都离不开契约与契约精神。除市场交易外，大到国家治理、GJ条约，小到婚姻家庭、交通出行各个领域，无所不在契约或契约精神的笼罩之下。可以说，一个现代人，无时无刻能与合同脱离干系。

　　在具体生活层面，我们也不难发现合同与社会经济之间的密切关系。从普通人很少见到正式合同，到越来越多的签订书面合同，到合同越来越厚、条款越来越多，与之相应地，是经济交易越来越活跃、交易金额越来越大，经济越来越发达。如果作这么一个判断："合同的质量与数量，与一个社会的经济水平成正比"，这应该是基本成立的。

　　希望中国合同库成为标准。

　　合同需要标准。GJ贸易术语（Trade Terms of International trade），J可以理解为是一套合同条款的标准术语。有了这套术语，交易各方在谈判以及拟定条款时，J可以大大节省时间，减少争议。

　　经济生活中的大量交易，WQ可以使用比较标准的、完备的合同范本。这些合同范本符合一般交易惯例，条款相对完善、规范，能减少不必要的合同纠纷。

　　D然，交易往往都有自己的特殊性。即使如此，以标准合同为基础，合同各方在彼此关心的重点条款上谈判、修订，而对一般性问题采纳标准合同的条款，这也能大大节省合同各方的精力。

　　在运输领域，集装箱标准的推出，大大提升了运输效率、降低了物流成本，整个社会都为之受益。而如果在社会各行各业的交易、合作中，都能大力推行标准合同，无疑也将大大降低交易成本，促进交易的进行，减少争议。这其中的社会意义是巨大的。这也是工商等政府部门不断推出政府示范文本的目的。而现在，"中国合同库"这一项目，更是利用互联网技术，将合同示范文本这一工作往前推进了一大步。

　　标准之所以能成为标准，既需要社会各界的推动与接受，也需要标准本身能不断完善、符合需求。我在此希望中国合同库的主办方能持之以恒的推动合同库的建设、完善与推广，使之成为名副其实的"中国合同库"。

　　此为序。

　　中国社会科学院教授，博士生导师

　　总序二

　　在在互联网、大数据时代，应思考法律服务如何与技术结合，推动法律智慧的融合与共享。在倡导律师专业化建设、倡导律师"工匠精神"的同时，应注重用技术手段，帮助律师提升法律服务的效率。

　　《中国合同库》系列图书，可以看作这方面的有益尝试。不同于一般的合同范本书，它充分利用了互联网开放、迭代、互动的特色：每个合同范本，对应一个二维码，读者扫描识别二维码，J可以获得合同范本的电子版；而合同范本的作者，可以实时更新电子版，以确保内容的与时俱进。如此一来，这套书不再是一般意义的纸质读物，而是与电子数据协同互动的新型出版形态。

　　一直以来，高品质的合同范本和法律文书，是一种有价值但流通不畅的资源。律师与律师之间，团队与团队之间，律所与律所之间，缺乏知识资源的互通和共享。另外，高质量的文件模板几乎可以说是律师的核心竞争力之一，甚至是行业壁垒之一，每一份好的文件模板都倾注了律师的智慧和心血。《中国合同库》聚合各领域专业法律人，把这些优质的模板进行逐字逐句地修改、整合，进而分享，真正体现了互联网时代的共享精神。

　　不久前，中华全国律师协会刚刚与法律出版社签署战略合作协议，现在欣喜地看到法律出版社偕同法天使推出这项具有创新精神的出版计划，在此表示由衷祝贺！

　　是为序。

　　中华全国律师协会会长

　　金杜律师事务所管委会

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　　优质文本下载o适用场景解读，法律要点提示o重点条文批注---永远在线、永不过时的纸质电子一体书，全面、优质的合同库 　　梁慧星（中国社会科学院学部WY、教授，博士生导师）、崔建远（"长江学者"特聘教授、中国法学会民法学研究会副会长）、王俊峰（中华全国律师协会会长、金杜律师事务所创始人）联袂推荐。 　　本套丛书是法律出版社联合"法天使"（专业合同下载平台）共同组织法律实务行业ZSYX律师、法务人员共同打造的一系列优质合同范本。通过适用场景、法律要点提示和关键条款批注，为读者提供该专题高质量的合同文本和使用指南、风险提示。同时，书中所有合同均可通过二维码或文本编码从"法天使"（www.fatianshi.cn）网站上进行下载，电子版合同将依据国家法律法规及社会实践的变化进行更新，同时利用协同编辑技术让合同变成实时可修改的合同，创造"线下纸书与线上数据"一体共享使用的全新体验，提高合同的专业性、QW性及时新性。 　　丛书组成： 　　1.中国合同库：A轮融资协议

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　　本套丛书是法律出版社联合"法天使"（专业合同下载平台）共同组织法律实务行业ZSYX律师、法务人员共同打造的一系列优质合同范本。通过适用场景、法律要点提示和关键条款批注，为读者提供该专题高质量的合同文本和使用指南、风险提示。同时，书中所有合同均可通过二维码或文本编码从"法天使"（www.fatianshi.cn）网站上进行下载，电子版合同将依据国家法律法规及社会实践的变化进行更新，同时利用协同编辑技术让合同变成实时可修改的合同，创造"线下纸书与线上数据"一体共享使用的全新体验，提高合同的专业性、QW性及时新性。

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　　7.中国合同库：建设工程施工合同（示范文本）（GF-2017-0201）应用指南

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　　11.中国合同库：政府和社会资本合作（PPP）（上、下）

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